相続登記の期限は3年｜義務化後の過料と相続人申告登記
不動産登記法76条の2。施行前の相続も2027年3月31日が期限になる
不動産を相続した場合、相続登記の申請が法律上の義務になりました。不動産登記法76条の2は、所有権の登記名義人について相続が開始したときは、相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないと定めています。2024年4月1日から施行されており、施行前に発生した相続も対象です。遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記という簡易な方法が用意されています。
義務化の内容と過料
3年の起算点は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日」です。死亡の日ではありません。
正当な理由がないのに申請を怠った場合、不動産登記法164条1項により、10万円以下の過料に処せられることがあります。過料は前科になる刑罰ではありませんが、行政上の制裁として科されるものです。
「正当な理由」があるとされる例としては、相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかる場合、相続人の一部の所在が不明な場合、遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合などが挙げられています。該当するかは個別の判断になります。
施行前の相続も対象
義務化の対象は、2024年4月1日以降に発生した相続だけではありません。施行日より前に相続が開始し、登記がされていない不動産も対象です。
この場合の期限は、施行日である2024年4月1日と、相続を知り所有権を取得したことを知った日のいずれか遅い日から3年以内とされています。したがって、施行前に相続した不動産については、2027年3月31日までが期限となります。
登記されないまま何代も相続が重なっている不動産は、相続人の数が膨大になっていることがあります。早めに戸籍を集め、現状を把握してください。
遺産分割が間に合わない場合
3年以内に遺産分割がまとまらないこともあります。その場合の選択肢は二つです。
法定相続分による相続登記 ── 遺産分割を待たず、法定相続分の割合で共有として登記する方法です。ただし、後に分割が成立すれば、改めて登記を行うことになります。
相続人申告登記 ── 不動産登記法76条の3に基づく制度で、登記名義人について相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出るものです。これにより、申し出た相続人については登記申請義務を履行したものとみなされます。
相続人申告登記は、単独で申し出ることができ、添付書類も自分が相続人であることを示す戸籍で足ります。手続の負担が小さいのが利点です。
ただし、これは権利関係を公示する登記ではありません。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に改めて所有権移転の登記を申請する必要があります。
登記に必要な書類
遺産分割協議に基づいて登記する場合、おおむね次の書類が必要になります。
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、住民票除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印による押印）
- 相続人全員の印鑑登録証明書
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
登録免許税は、不動産の価額に1000分の4を乗じた額です。相続人の負担軽減のための免税措置が設けられている場合があるため、法務局で確認してください。
法定相続情報一覧図を作成しておくと、金融機関の手続と共通して使えます。作り方や協議書の記載事項は遺産分割協議書の書き方を参照してください。
相続放棄をした場合
相続放棄をした人は、初めから相続人でなかったものとみなされる（民法939条）ため、登記の申請義務を負いません。
ただし、民法940条1項により、放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有している場合は、相続人または相続財産の清算人に引き渡すまでの間、保存する義務が残ります。空き家を占有している場合などは、管理をどうするかを検討する必要があります。放棄の手続は相続放棄の必要書類にまとめました。
まとめ
相続登記は、不動産登記法76条の2により、相続と所有権の取得を知った日から3年以内の申請が義務づけられ、怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行前の相続についても、2027年3月31日までが期限です。
遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記により義務を履行したものとみなされます。ただし、分割成立後に改めて登記が必要です。相続人が多い、所在不明者がいるといった事情がある場合は、早めに弁護士や司法書士に相談してください。