相続登記の期限は3年｜義務化後の過料と相続人申告登記

不動産を相続したら、相続登記の申請が法律上の義務になりました。

期限は、相続と所有権の取得を知った日から3年以内です。

2024年4月1日から施行されています。そして大切なのは、施行前に発生した相続も対象だということです。

「何十年も前に親から相続した土地の名義がそのまま」という場合も、対象になります。この場合の期限は2027年3月31日です。

遺産分割がまとまらない場合には、簡易な方法も用意されています。順に見ていきましょう。

義務化の内容と過料

3年の起算点は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日」です。

死亡の日ではありません。

たとえば、遺産分割協議で自分が取得すると決まった日が起算点になることもあります。

正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料に処せられることがあります。

過料は前科になる刑罰ではありません。行政上の制裁として科されるものです。

根拠となる条文 — 相続登記の義務

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。

遺産の分割によって所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（同条2項）。

正当な理由がないのにこれらの申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられます（同法164条1項）。

施行前の相続も対象です

ここは、多くの方が見落とすところです。

義務化の対象は、2024年4月1日以降に発生した相続だけではありません。

施行日より前に相続が開始し、登記がされていない不動産も対象です。

この場合の期限は、次のいずれか遅い日から3年以内とされています。

1. 施行日である2024年4月1日
2. 相続を知り、所有権を取得したことを知った日

したがって、施行前に相続した不動産については、2027年3月31日までが期限となります。

遺産分割が間に合わない場合

3年以内に遺産分割がまとまらないこともあります。その場合の選択肢は2つです。

法定相続分による相続登記

遺産分割を待たず、法定相続分の割合で共有として登記する方法です。

これで義務は果たせます。ただし、後に分割が成立すれば、改めて登記を行うことになります。登録免許税も2回かかります。

相続人申告登記

2024年に新設された制度です。次の2つを法務局に申し出るものです。

1. 登記名義人について相続が開始したこと
2. 自分がその相続人であること

これにより、申し出た相続人については登記申請義務を履行したものとみなされます。

手続きの負担が小さいのが利点です。

ただし、これは権利関係を公示する登記ではありません。

遺産分割が成立したら、その日から3年以内に改めて所有権移転の登記を申請する必要があります。

「相続人申告登記をしたから、もう何もしなくてよい」ではありません。ここは誤解しないでください。

根拠となる条文 — 相続人申告登記

相続により所有権を取得した者は、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨および自らが当該登記名義人の相続人である旨を申し出ることができます（不動産登記法76条の3第1項）。

この申出をした者は、76条の2第1項に規定する所有権の取得（当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く）に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなされます（同条2項）。

ただし、申出の後に遺産の分割によって所有権を取得したときは、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（同条4項）。

登記に必要な書類

遺産分割協議に基づいて登記する場合、おおむね次の書類が必要になります。

登録免許税は、不動産の価額に1000分の4を乗じた額です。

評価額1,000万円の不動産なら、4万円になります。

相続人の負担軽減のための免税措置が設けられている場合があります。法務局で確認してください。

法定相続情報一覧図を作成しておくと、金融機関の手続きと共通して使えます。法務局で無料で作成でき、何通でも交付を受けられます。

登記申請書の様式と記載例は、法務局のウェブサイトで公開されています。自分で申請することもできますし、司法書士に依頼することもできます。

相続放棄をした場合

相続放棄をした人は、初めから相続人でなかったものとみなされます。ですから、登記の申請義務を負いません。

ただし、注意点があります。

放棄の時に相続財産を現に占有している場合は、他の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、保存する義務が残ります。

空き家を占有している場合などは、管理をどうするかを検討する必要があります。

「放棄したから何もしなくてよい」ではない点に注意してください。

相続人全員が放棄した場合は、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる方法があります。ただし、予納金が必要になることが多く、数十万円かかることもあります。

登記しないまま放置すると、何が起きるか

過料の話とは別に、実際に困る場面があります。知っておいてください。

売却できません。名義が故人のままでは、不動産を売ることができません。買主に所有権を移せないためです。

担保に入れられません。融資を受けるときの担保として使えません。

建て替えや解体で困ります。所有者としての手続きができないことがあります。

災害の補償で困ります。罹災証明や補償の手続きで、所有者であることを示せません。

そして、いちばん深刻なのがこれです。

相続人がどんどん増えます。

登記しないまま次の代が亡くなると、その相続人が加わります。何代も重なると、会ったこともない親族と協議しなければならなくなります。

10人、20人と増えていくと、全員の合意を取るのは現実的でなくなります。所在の分からない人が出てくることもあります。

今なら数人で済む協議が、20年後には数十人になっている。そういうことが実際に起きています。

面倒に感じても、手をつけるなら早いほうが圧倒的に楽です。

費用の目安

相続登記にかかる費用を整理しておきます。

自分で申請する場合

評価額1,000万円の不動産なら、登録免許税は4万円です。書類代を含めても、5万円前後で収まることが多くなります。

司法書士に依頼する場合

上記に加えて、報酬がかかります。事案の複雑さによりますが、数万円から十数万円程度が目安です。

相続人が多い、不動産が複数の法務局にまたがる、といった場合は高くなります。見積りを取って確認してください。

相続人申告登記であれば、登録免許税はかかりません。戸籍の取得費用だけで済みます。

分割がまとまるまでの「つなぎ」として使うなら、費用面でも負担が小さい選択です。

なお、法定相続情報一覧図の作成は無料です。相続登記だけでなく、金融機関の手続きでも使えますので、先に作っておくと全体の手間が減ります。

まとめ

相続登記について、覚えておくことは3つです。

1. 期限は3年。起算点は、相続と所有権の取得を知った日です
2. 施行前の相続も対象。期限は2027年3月31日です
3. まとまらないなら相続人申告登記。単独で申し出でき、費用もかかりません

怠ると10万円以下の過料の対象になります。ただし、正当な理由があれば科されません。

相続人が多い、所在不明者がいる。そういう事情がある場合は、早めに弁護士や司法書士に相談してください。放置するほど、相続人は増えていきます。