小規模宅地等の特例｜自宅の評価を下げる条件

自宅の評価額が高くて、相続税がかかりそうだ。そう心配していませんか。

まず知っておいてほしい制度があります。自宅の敷地の評価を、最大8割下げられる特例です。

使えるかどうかは、誰が相続するかで決まります。条件を順に確かめていきましょう。

制度の中身

相続した土地のうち、一定の面積までは評価額を大きく下げられます。

対象になる土地は3種類です。それぞれ、減額の割合と面積の上限が違います。

いちばん使われるのが、自宅の敷地です。330㎡は、およそ100坪にあたります。

評価額5,000万円の自宅であれば、1,000万円まで下がります。差は4,000万円です。

この差で、基礎控除を下回ることも珍しくありません。相続税がゼロになる家庭も多くあります。

とくに都市部では、土地の評価が高くなります。この特例の効果が大きい地域です。

一方、地方では土地の評価が低く、特例を使わなくても基礎控除に収まることがあります。

まず、自宅の評価額を概算してください。路線価に地積を掛けるだけです。

根拠となる条文 — 小規模宅地等についての課税価格の計算の特例

個人が相続または遺贈により取得した財産のうち、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等については、限度面積までの部分について、相続税の課税価格に算入すべき価額を減額することとされています（租税特別措置法69条の4第1項）。

特定居住用宅地等の限度面積は330平方メートル、減額の割合は80％です（同条2項2号）。

この特例は、相続税の申告書にその適用を受ける旨を記載し、計算に関する明細書その他の書類を添付した場合に限り適用されます（同条7項）。

配偶者が相続する場合

いちばん簡単なのが、配偶者が相続する場合です。要件がありません。

同居していなくても使えます。相続後にすぐ売却しても使えます。

配偶者の生活を守るための制度だからです。ここは迷う要素がありません。

配偶者の税額軽減と組み合わせれば、多くの場合で税額はゼロになります。

ただし、二次相続では使えないことがあります。長い目で見て判断してください。

配偶者が亡くなったとき、自宅を相続する子が要件を満たしていなければ、特例は使えません。

同居している子がいれば、二次相続でも使えます。将来を見て、住み方を考える家庭もあります。

税だけで住まいを決める必要はありません。生活の実情を優先してください。

同居していた子が相続する場合

子が相続する場合は、要件があります。ここが判断の分かれ目です。

同居していた子には、次の2つが求められます。

1. 相続税の申告期限まで、その家に住み続けること
2. 相続税の申告期限まで、その土地を持ち続けること

申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月です。

つまり、10か月は住み続け、売らないでください。途中で売ると、特例が使えません。

同居の判断は、生活の実態で行われます。住民票だけを移していても認められません。

• 生活の拠点がそこにあるか
• 日常的に寝起きしているか
• 光熱費の使用実績があるか

二世帯住宅でも、同居として扱われることがあります。区分登記の有無で扱いが変わります。

単身赴任中の子でも、生活の拠点が実家にあれば同居と認められることがあります。

反対に、住民票だけを実家に置いて別の場所に住んでいる場合は、認められません。

判断に迷うときは、光熱費の明細や郵便物など、生活の実態を示す資料をそろえてください。

別居の子が相続する場合

別居していても、条件を満たせば使えます。「家なき子」の特例と呼ばれることがあります。

要件は、次のとおりです。すべてを満たす必要があります。

3番目の要件が厳しい部分です。持ち家がある子は、原則として使えません。

賃貸に住んでいる子であれば、使える可能性があります。

平成30年の改正で、要件が厳しくなりました。自分名義の家を親族に売って賃貸として住む、といった対応は封じられています。

判断に迷うときは、税理士に確かめてください。要件が細かく、誤りやすい部分です。

老人ホームに入っていた場合

亡くなる前に施設へ入居していた場合も、条件を満たせば使えます。

根拠となる条文 — 老人ホーム入居中の取扱い

被相続人が介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定等を受けており、老人福祉法等に規定する住居または施設に入居していた場合には、居住の用に供されていた宅地等に含めることとされています（租税特別措置法69条の4第1項、同法施行令40条の2第2項）。

ただし、入居後にその家屋を貸し付けた場合や、事業の用に供した場合は対象外となります（同施行令40条の2第3項）。

要介護認定等を受けていることが要件であるため、認定の時期を確かめる必要があります。

要介護認定を受けていることが要件です。認定前に入居していた場合は、扱いが変わります。

また、空いた家を人に貸すと使えなくなります。そのまま空き家にしておく必要があります。

入居の時期と、認定の時期を確かめてください。介護保険証や施設の契約書に記載があります。

サービス付き高齢者向け住宅や、有料老人ホームも対象になり得ます。施設の種別を確かめてください。

親族に無償で貸していた場合は、貸付とは扱われません。使える余地が残ります。

判断が分かれる部分なので、施設の契約書と介護保険の書類を用意して相談してください。

面積の上限を超える場合

330㎡を超える土地でも、超えた部分だけが対象外になります。全部が使えなくなるわけではありません。

400㎡の土地で、評価額が8,000万円だったとします。1㎡あたり20万円です。

330㎡分（6,600万円）が80％減で1,320万円になります。残り70㎡分（1,400万円）はそのままです。

合計の評価額は2,720万円です。8,000万円から大きく下がります。

複数の区分を併用する場合は、面積の調整が必要です。計算が複雑になります。

自宅と事業用を併用する場合は、合計730㎡まで使えます。調整は不要です。

貸付用を含める場合は、面積を按分する計算が必要になります。税理士に依頼するのが確実です。

どの土地に特例を使うかは、選べます。評価額の高い土地に使うほうが有利です。

申告が要件です

いちばん間違えやすい点です。税額がゼロでも、申告書を出してください。

この特例は、申告することが適用の要件になっています。出さなければ使えません。

• 特例を使って税額がゼロになる場合も、申告する
• 期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月
• 添付書類は、戸籍・遺産分割協議書・住民票・登記事項証明書など

出さないまま期限が過ぎると、特例が使えず、税額が生じます。ここは要注意です。

基礎控除だけで税額がゼロになる場合は、申告は不要です。この違いを押さえてください。

遺産分割が終わっていない場合

特例を使うには、原則として申告期限までに分割が済んでいる必要があります。

話し合いがまとまらない場合は、次の対応が用意されています。

1. 法定相続分で分けたものとして申告し、納税する
2. 「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告書に添付する
3. 3年以内に分割が決まったら、更正の請求をする
4. 納めすぎた分の還付を受ける

分割見込書を出し忘れると、後から特例を使えません。忘れずに添付してください。

更正の請求は、分割が決まった日の翌日から4か月以内に行います。ここにも期限があります。

やむを得ない事情で3年以内に分割できない場合は、税務署長の承認を受けて期間を延ばせます。

争いが家庭裁判所に係属している場合などが該当します。放置せず、手続きを取ってください。

二世帯住宅と賃貸併用住宅

住まいの形によって、扱いが変わります。ここは誤解の多い部分です。

二世帯住宅は、内部で行き来できるかどうかではなく、区分登記されているかで判断されます。

区分登記されていなければ、建物全体が居住用として扱われます。同居として認められます。

区分登記されていると、親が住んでいた部分だけが対象になります。子の部分は含まれません。

賃貸併用住宅では、居住用と貸付用に分けて計算します。減額の割合も面積の上限も違います。

登記の状態は、登記事項証明書で確かめられます。法務局で取得できます。

将来の相続を考えて、区分登記を解消する方法もあります。専門家に相談してください。

判断の順番

迷ったら、次の順で確かめてください。

評価額は、路線価に地積を掛けて概算できます。国税庁のホームページで路線価図を見られます。

株式会社鎌倉新書の「第7回 お葬式に関する全国調査」（2026年）によると、葬儀の総額平均は96.73万円でした。葬儀費用も課税価格から差し引けます。

葬儀費用と、この特例の両方を使えば、基礎控除を下回ることも多くあります。

判断に迷う場合は、税理士に相談してください。数百万円の差が出ることがあります。

相談の前に、登記事項証明書・固定資産税の納税通知書・住民票をそろえてください。

初回の相談を無料で行う事務所もあります。複数に聞いて比べても構いません。

税務署でも相談を受け付けています。制度の説明であれば、無料で聞けます。

まとめ

自宅の評価を8割下げられる制度です。要件を確かめてください。

• 330㎡まで、評価を80％減らせる
• 配偶者は要件なし。同居の子は10か月の居住と保有が要件
• 税額がゼロになる場合も、申告が必要

要件が細かい制度です。判断に迷うときは、税理士に確かめてください。