賃貸で入居者が亡くなったときの原状回復費用｜どこまで負担するか

親が借りていた部屋を明け渡すことになった。管理会社から、思っていたより高い原状回復費用を請求された。

まず知っておいてほしいことがあります。通常の使用でついた汚れや傷は、借りた側の負担ではありません。これは法律に書かれています。

負担するのは、通常の使用を超える傷みだけです。線引きの基準もあります。

原状回復とは、元通りにすることではありません

原状回復と聞くと、入居した日の状態に戻すことだと思いがちです。実際は違います。

法律は、通常の使用で生じた損耗と経年変化を、原状回復の対象から外しています。何年か住めば、壁紙も床も傷みます。それは家賃に含まれている前提です。

根拠となる条文 — 原状回復義務の範囲

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃貸借が終了したときにその損傷を原状に復する義務を負います。ただし、通常の使用および収益によって生じた賃借物の損耗ならびに賃借物の経年変化は除かれます（民法621条）。

また、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときも、原状回復の義務を負いません（同条ただし書）。

敷金については、賃貸借が終了して賃借物の返還を受けたときに、賃料などの債務を差し引いた残額を返還しなければならないとされています（民法622条の2第1項1号）。

つまり、日焼けした壁紙や家具の設置跡は、原則として貸主の負担です。それを借主に負わせるには、別の根拠が必要になります。

この考え方は、2020年4月の民法改正で条文にはっきり書かれました。それ以前も、裁判例では同じ扱いが積み重ねられていました。

だから、契約の時期が古くても、基本の考え方は変わりません。まず、この線引きを土台にして請求内容を見てください。

請求書に「全面張り替え」とだけ書かれている場合は、その範囲の内訳を求めてください。何が通常損耗で、何がそうでないかが分かれます。

通常損耗と特別損耗の分け方

判断の目安になるのが、国土交通省が示している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

ガイドラインは法律そのものではありませんが、実務や裁判で広く参照されています。管理会社との話し合いでも、基準として使えます。

さらに、借主が負担する場合でも、全額とは限りません。設備には耐用年数があり、経過年数に応じて負担割合が減る考え方が示されています。

たとえば、壁紙の耐用年数を6年とする考え方です。6年住んでいれば、負担割合はかなり小さくなります。

床材や設備にも、それぞれの年数が示されています。入居期間が長いほど、借主の負担は下がる仕組みです。

高齢の親が長年住んでいた部屋であれば、この点は大きく効きます。入居年月を契約書で確かめてください。

一方、破損した部分の交換費用など、経過年数の考え方になじまない項目もあります。項目ごとに見る必要があります。

特約があっても、当然に有効とは限りません

契約書に「退去時にクリーニング費用として◯万円を負担する」といった特約があることがあります。

特約が常に無効になるわけではありません。ただし、通常損耗まで借主に負担させる特約は、内容が明確に合意されている必要があるとされています。

根拠となる条文 — 消費者に一方的に不利な条項

消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とされています（消費者契約法10条）。

また、事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する条項も無効です（同法8条1項1号）。

契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示に対して、相手方が承諾したときに成立します（民法522条1項）。説明を受けていない負担が当然に生じるわけではありません。

だから、特約があっても、内容と金額の妥当性は確認できます。契約書のどこに書かれているか、説明を受けたかを思い出してください。

亡くなった方が契約者の場合、説明を受けた本人に確かめられません。契約書と重要事項説明書の記載から判断することになります。

書類が見つからないときは、管理会社に写しの交付を求めてください。契約の当事者の地位を相続していれば、求められます。

金額が具体的に書かれた特約と、「実費」とだけ書かれた特約では、扱いが変わります。どちらかを確かめてください。

亡くなった場合の特別な問題

入居者が亡くなった場合、通常の退去とは違う論点が加わります。

• 遺体の発見が遅れた場合の臭気や汚損
• 部屋を貸しにくくなったことによる損害の主張
• 家財の撤去費用
• 契約の解約手続きを誰が行うか

このうち、発見が遅れたことによる汚損は、状況によって判断が分かれます。持病があって突然亡くなった場合と、放置に近い状態があった場合では、評価が変わります。

貸しにくくなったことによる損害については、国土交通省が2021年10月に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が参考になります。

同ガイドラインは、賃貸借の場合、自然死や日常生活の中での不慮の死については、原則として告知の必要がないとしています。ただし、特殊清掃等が行われた場合は、おおむね3年間は告げるものとされています。

ガイドラインは、宅地建物取引業者の対応の指針です。損害賠償の金額を直接に定めるものではありません。

それでも、請求の妥当性を考える手がかりにはなります。「何年分の賃料を請求されているか」を、この期間と照らしてみてください。

損害を主張する側が、その内容と金額を示す必要があります。根拠のない一律の請求を、そのまま受け入れる必要はありません。

相続人としての立場

賃貸借契約上の借主の地位は、相続の対象になります。相続すれば、原状回復義務も承継します。

相続放棄をすれば、その義務も承継しません。ただし、放棄には期限があります。

根拠となる条文 — 相続放棄の期限と単純承認

相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、単純承認、限定承認または放棄をしなければなりません（民法915条1項）。

相続人が相続財産の全部または一部を処分したときは、単純承認をしたものとみなされます（民法921条1号）。相続財産を処分すると、放棄ができなくなることがあります。

もっとも、大阪高等裁判所平成14年7月3日決定（家庭裁判月報55巻1号82頁）は、相当な範囲の葬儀費用の支出について、相続財産の処分にあたらないとしました。

だから、放棄を検討している間は、遺品を持ち出したり処分したりしないでください。処分と評価されると、放棄ができなくなることがあります。

管理会社から「早く片付けてほしい」と言われても、その点は説明してください。放棄の期限内であることを伝えれば、待ってもらえることがあります。

3か月では判断できないときは、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられます。財産や負債の調査に時間がかかる場合に使えます。

申立ては、期限が来る前に行う必要があります。ぎりぎりになる前に、家庭裁判所に相談してください。

その間の家賃は、原則として発生し続けます。判断を先延ばしにすると、負担が増える点にも注意してください。

連帯保証人としての立場

賃貸借契約に連帯保証人がいる場合、その立場は相続とは別です。

相続放棄をしても、連帯保証人としての義務は残ります。保証は、相続とは別の契約だからです。

なお、2020年4月から、個人が保証人となる根保証契約では、極度額を定めなければ効力を生じないとされています。契約書に上限額が書かれているかを確かめてください。

上限額の定めがない古い契約については、扱いが異なります。契約の時期を確かめたうえで相談してください。

近年は、個人の連帯保証人ではなく、家賃債務保証会社を使う契約が増えています。その場合、請求は保証会社から来ます。

保証会社が支払った分は、後から借主側に請求されます。相続人としての立場で請求を受けることになります。

いずれの場合も、まず契約書を確かめてください。誰が、どの契約に基づいて請求しているのかが出発点です。

高額な請求を受けたときの手順

金額に納得できないときは、順番に確かめます。

写真がないと、判断が難しくなります。退去の立会いの際は、必ず写真を撮っておいてください。

すでに立会いが終わっている場合でも、明細の内容から検討できます。あきらめずに明細を求めてください。

明細が「一式」でしか出ない場合は、その旨を記録してください。内訳を示せないこと自体が、話し合いの材料になります。

敷金がある場合は、その扱いも確かめます。差し引かれた金額と理由が示されているかを見てください。

差し引きの根拠が示されないまま返還されないときは、返還を求めることができます。

相談できる窓口

話し合いで折り合わないときは、外部の窓口が使えます。

敷金の返還を求める場合も、同じ窓口が使えます。契約書、敷金の領収書、請求書をそろえて相談してください。

まとめ

原状回復の請求は、内訳を見れば仕分けができます。

• 通常の使用による傷みは、貸主の負担が原則
• 借主が負担する場合も、経過年数に応じて割合が下がる
• 相続人と連帯保証人では、立場が違う

明細を求め、争いのある項目だけを留保して確かめてください。